「かぼちゃの馬車」事件
最近不動産について勉強しているのですが、そこで頻繁に「かぼちゃの馬車」という言葉が聞かれるので、気になって調べてみることにしました。
「かぼちゃの馬車」事件とは？
かぼちゃの馬車事件は、シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが、「30年間賃料収入を保証するサブリース契約」をオーナーと締結したにも関わらず、約束した賃料を払えなくなったために起こった事件です。まずはシェアハウスの概要やサブリース契約の仕組み、破綻の経緯を見ていきましょう。
「かぼちゃの馬車」とは
「かぼちゃの馬車」は、スマートデイズという企業が展開していた女性専用シェアハウスのブランドネームです。家賃は管理費を含めて4万円程度に設定されており、主なメリットとしては敷金・礼金・仲介手数料がかからないこと、個室にはベッドや冷蔵庫といった必要設備が用意されていること、インターネットや光熱費は管理費に含まれていることが挙げられます。
このように生活に必要な設備が全て整っていることから、トランクひとつで即入居できることをアピールし、地方から上京する女性をターゲットとして展開されていました。
ただし個室はほとんどの物件で5畳未満と非常に狭く、共用部にはリビングのようなくつろげるスペースは全くありませんでした。そのため、平米単価では周辺のワンルーム物件と比較すると非常に高額でした。
サブリース契約とは
スマートデイズは副収入を得たい会社員などを対象とし、この「かぼちゃの馬車」の不動産の建設から賃貸の管理運営までを請け負うサブリース契約を結んでいました。
このサブリース契約とは、会社側が不動産のオーナーから部屋を一括して借り上げ、入居者へ貸し出してその管理・運営を行い、手数料を差し引いたサブリース賃料をオーナーへ支払うシステムのことです。このサブリース契約によって、オーナー側は賃料の一部を会社側へ渡すことと引き換えに管理の手間が省け、空室で家賃収入を得られなくなるリスクを負わずに済むというメリットがあります。
かぼちゃの馬車は、「利回り8%程度」で「30年間家賃保証」のサブリース契約をしていました。
かぼちゃの馬車事件の経緯
かぼちゃの馬車の経緯は以下の通りです。
- 2014年5月現在の株式会社スマートデイズが「かぼちゃの馬車」を発表
- 2017年10月頃かぼちゃの馬車事業のメーンバンクであるスルガ銀行の融資がストップする
- 2017年10月かぼちゃの馬車とサブリース契約を結んでいたオーナーに賃料変更の通知書が届く
- 2018年1月スマートデイズの社長交代(大地則幸氏から菅澤聡氏へ)
- 2018年1月かぼちゃの馬車とサブリース契約を結んでいたオーナーへの賃料支払いが停止
- 2018年4月スマートデイズの社長交代(菅澤聡氏から赤間健太氏へ)
- 2018年4月スマートデイズが民事再生法申請(後に棄却)
シェアハウス運営にはさまざまな運営費用がかかるのに加えて、スルガ銀行では金利3.5%～4.5%程度でローンを貸し付けており、実際には利回り8%程度ではオーナーとしては利益が少ないのですが、それでも「30年間家賃保証」には魅力があります。
しかし、スマートデイズは、オーナーに支払う利回り8%程度の家賃を、シェアハウスの入居者からの家賃だけでなく、オーナーからの建設費用や、入居者への就職斡旋費用などから充てていました。
そのため、スルガ銀行からの融資がストップしたことで新しくシェアハウスを建てることが難しくなり、全体のビジネスモデルが崩れたのです。
「かぼちゃの馬車」の破綻
2018年1月、スマートデイズから不動産のオーナーへのサブリース賃料の支払いが困難になり、その後スマートデイズは経営破綻しました。負債総額は2018年3月末時点で約60億円にものぼったとされており、2018年4月には東京地裁に民事再生法の適用を申請したものの棄却され、破産手続きに移行しています。サブリースによる賃料の支払いが滞ったことで、高金利のローンを組んでいたオーナーは融資した銀行への月々のローンを返済することができなくなり、多くのオーナーが自己破産を強いられたか、もしくは自己破産目前の状況に置かれました。
スマートデイズの経営破綻の直接的な原因は、資金繰りの悪化にあります。「かぼちゃの馬車」は近年急速に物件数を増やしていましたが、実態としては、物件数の増加に見合うほど入居者数は追いついていなかったのです。シェアハウスのサブリースによる利益だけでは赤字の状態でした。
「かぼちゃの馬車」事件の背景
それではなぜ、赤字でありながら物件数を増やし続けた末、このような破綻に至ったのでしょうか。背景には、建築会社や銀行の存在が潜んでいました。
建築によるキックバック
スマートデイズは「かぼちゃの馬車」の建築を発注する建築会社から、建築費の50％をコンサルティング費用などの名目で受け取っていたことが判明しています。つまりスマートデイズは建築費のうち半額しか負担していなかったのです。これはキックバックと呼ばれるもので違法というわけではなく、企業のコンプライアンスに任されています。しかし一般的にはキックバックされていたとしても2〜3％程度の場合がほとんどです。50％ともなると、本来はもっと安い建築費で建てられたはずの物件だった、ということになります。
このように嵩上げされた建築費を元にした物件購入価格はスマートデイズの利益が相場より大きく上乗せされた状態であり、サブリース契約を結ぶオーナーはかなり割高な不動産を買わされていたことになります。以上から、スマートデイズはシェアハウスを次々と建築し、オーナーへの販売による利益をサブリースによる赤字の穴埋めに使う、綱渡りの経営を行っていたと考えられています。
そんな中、多くの投資家の融資元となっていたスルガ銀行が融資の方針を変えたことにより資金繰りが困難になり、「かぼちゃの馬車」の経営の破綻が明るみに出たのです。
スルガ銀行による融資
先述の通り、「かぼちゃの馬車」のシェアハウスは実際の価値から水増しされた価値が疑わしい物件となっていました。しかしそのような物件への投資に対して、素人の個人投資家でも簡単に融資を受けられる状況がありました。
スマートデイズの社員はオーナーの資産状況に関するプロフィールシートなどの融資審査書類を書き換えており、さらには「かぼちゃの馬車」のほとんどの融資を行っていたスルガ銀行の横浜東口支店もそれを黙認してローンを組んでいた可能性が高いと報道されています。つまり、スマートデイズからオーナーへシェアハウスが販売される際は、オーナーの支払い能力や物件そのものの価値は考慮されないまま融資が通されていたということになります。
以上のように「かぼちゃの馬車」事件は、不正を主導したのはスマートデイズであったものの、建築会社はスマートデイズの依頼で建築費を高く見積もりつつ次々とシェアハウスを建設することで利益を得て、スルガ銀行の横浜東口支店はスマートデイズと共謀して建物の実際の価値やオーナーの支払い能力を無視してローンを組む、という複数の存在によって加速された事件でした。問題は投資を勧める企業と顧客との関係に収まらず、より規模の大きいものだったのです。
特に、融資を行う銀行の役割を無視することはできません。スルガ銀行の横浜東口支店は個人投資家向けに「かぼちゃの馬車」セミナーを実施しており、3.5～4.5％の高金利かつ頭金なしでの融資を組ませ、「かぼちゃの馬車」の展開を加速させたと言われています。
このような個人投資家が搾取される仕組みは、かなり悪質だと言えます。素人の個人投資家はシェアハウスの適正な物件価格を知らないことも多く、スルガ銀行とスマートデイズが癒着しているなど思いもしないでしょう。こうして適正価格でない物件へ多くのオーナーが投資するという事態が発生したのです。
他の会社でも起こりうるのか
「かぼちゃの馬車」事件でより多くの個人投資家へ物件を売るために行われた融資書類の捏造は、企業のコンプライアンスがしっかりしていても担当の営業マンが単独で行う可能性もあり、組織ぐるみで行われた事例はスマートデイズ以外の企業でもあったことが明らかになっています。
また、融資を行う銀行が不正に加担する可能性もあります。「かぼちゃの馬車」事件で様々な疑惑を持たれているスルガ銀行は、ネットバンクやローンの拡充を次々と進め、地方銀行の優等生と呼ばれていました。
今回のような事件の背後には、他の銀行との競争が激しくノルマの厳しいことや、各支店の権限が強すぎて企業全体の方針が徹底されていなかったことがあると考えられます。
そのため、今後スルガ銀行のような強硬な策に出る銀行が他にも出てこないとも言い切れず、他の銀行とスマートデイズのような業者が結びつき、個人投資家をカモにする事件が再び起きたとしても不思議ではありません。
事件から投資家は何を学ぶことができるか
「かぼちゃの馬車」事件は、建築会社や銀行を含む組織ぐるみで行われた不正が破綻し、個人投資家が被害を被った事件でした。個人投資家が銀行も含んだ癒着の構造に気付くことは困難ですが、投資経験があまりない個人投資家が企業から示された上手い話を簡単に信用してしまうのは危険だということが見えてきます。
相手の話を鵜呑みにせず、長期的なキャッシュフローを自分自身で算定し、投資の採算の検証を行っていれば、採算の取れない投資に手を出すことはなく、銀行と業者の癒着が作った構造に乗せられることもなかったでしょう。
「かぼちゃの馬車」事件の場合、本来の相場よりも非常に高い価格が設定されている、採算の取りづらい物件が販売されていました。実際、サブリース契約が解除されたことで自己破産の危機を迎えたオーナーもいます。それほど採算が取れない物件は最初にきちんと検討していればそもそも投資対象にならず、今回のような悲劇は起こらなかったでしょう。
自分が被害者にならないために
では、自分が被害者にならないためにはどうすれば良いのでしょうか。そのためには上で述べた通り、個人投資家自身が学び、投資案件について精査することが重要です。
特に確認しなければならないのは、投資物件の採算性です。中でもサブリース契約の場合、家賃保証をすることになる業者側は本来なら採算が取れる場所にアパートを建設するはずですが、「かぼちゃの馬車」事件ではこの採算がほぼ無視されていたと言っても過言ではありません。業者の売り文句を鵜呑みにせず、自身で物件のメリット・デメリットを見極めて、企業が提示する情報の整合性を確認することが重要です。
また、自分自身で企業の経営状況やコンプライアンスをしっかりと確認しましょう。ほとんどのオーナーが特定の銀行の特定の支店でローンを組まされていたり、ローンを組む過程で預金残高証明書に手が加えられていたりすれば、「かぼちゃの馬車」事件の二の舞になる可能性が高いでしょう。銀行に直接問い合わせたり、他の銀行に借り換えの相談をし、第三者の判断を参考にしたりするのも良いでしょう。
さらに、「かぼちゃの馬車」事件の場合、個人投資家とスマートデイズの間の契約は「管理業務委託」ではなく「サブリース契約」となっています。サブリース契約では、個人投資家がサブリース業者に借家を貸していることになるので、借地借家法で保護されるのはサブリース業者の側となり、個人投資家は借地借家法による保護を受けることが難しいとされています。それゆえ、サブリースを利用したアパート投資において、個人投資家は「カモ」にされる危険があることを認識しておく必要があります。
